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Bundesfinanzhof
Urt. v. 29.08.2007, Az.: IX R 48/06

Liebhaberei: Ein Viertel der Saison sollte schon vermietet werden

Bei vermieteten Ferienhäusern ist grds. davon auszugehen, dass der Eigentümer der Immobilie Gewinne erwirtschaften will. Eine Ausnahme kann — laut BFH — dann gelten, wenn die ortsübliche Vermietungszeit weniger als 25 % der gesamten möglichen Nutzungszeit ausmacht; dann könne „Liebhaberei“ unterstellt werden — mit der Folge, dass das Finanzamt Verluste aus der Vermietung steuerlich nicht zu berücksichtigen braucht. Dabei ist die von den Tourismusbüros zu erfragende durchschnittliche Belegungszeit vor Ort mit der tatsächlichen Mietdauer zu vergleichen. Zeiten für Generalreinigungen oder Instandsetzungsarbeiten seien dabei allerdings nicht zu berücksichtigen.

Quelle: Wolfgang Büser

Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung teilweise selbstgenutzter und teilweise vermieteter Ferienwohnungen; Einkünfteerzielungsabsicht bei einem erheblichen Unterschreiten der ortsüblichen Vermietungszeit von Ferienwohnungen

Gericht: BFH

Entscheidungsform: Urteil

Datum: 29.08.2007

Referenz: JurionRS 2007, 40788

Aktenzeichen: IX R 48/06

ECLI: [keine Angabe]

Verfahrensgang:

vorgehend:

FG Hessen - 18.09.2006 - AZ: 13 K 21/04

Fundstellen:

BFH/NV 2008, 34-35 (Volltext mit amtl. LS)

DStR 2007, VI Heft 47 (amtl. Leitsatz)

DStRE 2008, 76-77 (Volltext mit amtl. LS)

EStB 2007, 448 (Kurzinformation)

HFR 2008, 65

NWB 2008, 10-11

NWB (Beilage) 2008, 10-11 (Kurzinformation)

Jurion-Abstract 2007, 221653 (Zusammenfassung)

BFH, 29.08.2007 - IX R 48/06

Gründe

1

I.

Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) vermietete seine im Jahre 1990 erworbene Eigentumswohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste und hielt sie in der übrigen Zeit dafür bereit. Hieraus ergaben sich bis zum Jahre 2001 Werbungskostenüberschüsse in Höhe von insgesamt rund 590 000 DM.

2

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) ging deshalb in den Streitjahren (1997 bis 2000) davon aus, dass dem Kläger die Einkünfteerzielungsabsicht fehle und ließ (bei Einkommensteuerfestsetzungen auf jeweils 0 DM) die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse bei der Ermittlung der verbleibenden Verlustabzüge unberücksichtigt. Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg.

3

Das Finanzgericht (FG) führte in seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte 2007, 124, veröffentlichten Urteil aus, der Kläger habe sich zwar in der Vermietungsvereinbarung für das Streitjahr 1997 eine bestimmte Zeit der Eigennutzung vorbehalten, ohne hiervon Gebrauch zu machen. In den Streitjahren 1998 bis 2000 habe er die Ferienwohnung unter Ausschluss der Eigennutzung vermietet. Das Vermieten habe auch die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnung um nicht mehr als 25 v.H. unterschritten. Der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), dass in einem solchen Fall die Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen nicht zu überprüfen sei, könne sich das FG jedoch zumindest bei dem im Streitfall gegebenen Sachverhalt nicht anschließen; denn Einnahmen und Werbungskosten stünden in einem krassen Missverhältnis, so dass das Vermieten der Wohnung nicht zu einem wirtschaftlichen Totalgewinn führen könne.

4

Hiergegen richtet sich die Revision des Klägers, mit der er die Verletzung von § 2 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) und § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG rügt.

5

Der Kläger beantragt sinngemäß,

unter Aufhebung des Urteils der Vorinstanz und der Einspruchsentscheidung den verbleibenden Verlustabzug in den Streitjahren wie erklärt festzustellen.

6

Das FA beantragt,

die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

7

II.

Die Revision ist begründet. Die Vorentscheidung ist aufzuheben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Das FG hat zwar zu Unrecht allein wegen hoher Werbungskostenüberschüsse eine Prognose für erforderlich gehalten. Im Streitjahr 1997 ergab sich diese Notwendigkeit jedoch aus der Selbstnutzungsvereinbarung des Klägers. Darüber hinaus reichen die bisherigen Feststellungen des FG nicht aus, um in der Revisionsinstanz abschließend zu entscheiden, ob es in den Streitjahren die (ortsübliche) Vermietungszeit der (Vergleichs-)Ferienwohnung(en) zutreffend ermittelt hat.

8

1.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH ist bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Ferienwohnungen die Frage, ob der Steuerpflichtige mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet hat, anhand einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose zu entscheiden. Zur Vermeidung von Wiederholungen verweist der Senat auf die Gründe des Urteils vom 6. November 2001 IX R 97/00 (BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726). Die Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen muss schon dann überprüft werden, wenn er sich eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat; dies gilt unabhängig davon, ob er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht (z.B. BFH-Beschluss vom 9. März 2006 IX B 143/05, BFH/NV 2006, 1281, m.w.N.).

9

2.

Dagegen ist bei in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen ohne weitere Prüfung von der Einkünfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen auszugehen (z.B. BFH-Urteil vom 15. Februar 2005 IX R 53/03, BFH/NV 2005, 1059, unter II. 2., m.w.N.). Allein das Vorliegen hoher Werbungskostenüberschüsse ändert hieran nichts. Daran hält der Senat trotz der vom FG erhobenen Einwendungen fest und nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Gründe des Urteils vom 24. August 2006 IX R 15/06 (BFHE 215, 112, BStBl II 2007, 256, m.w.N.) Bezug.

10

3.

Die unter 2. genannte Rechtsprechung hat der Senat dahin fortentwickelt, dass (auch) beim ausschließlichen Vermieten von Ferienwohnungen --in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten-- die Einkünfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen immer dann anhand einer Prognose nach den Grundsätzen des BFH-Urteils in BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726 zu überprüfen ist, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen --ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind-- erheblich, d.h. mindestens um 25 v.H., unterschreitet. Zur Vermeidung von Wiederholungen verweist der Senat auf sein Urteil vom 26. Oktober 2004 IX R 57/02 (BFHE 208, 151, BStBl II 2005, 388). Eine (allgemein) schlechte Vermietbarkeit am Ferienort ist weder ein als besonderer Umstand (beim Steuerpflichtigen) zu berücksichtigendes Vermietungshindernis (s. dazu BFH-Beschluss vom 29. November 2005 IX B 109/05, BFH/NV 2006, 719) noch --entgegen der Auffassung des FA-- ein Kriterium für eine Änderung (Minderung) der Unterschreitensgrenze.

11

4.

Nach diesen Maßstäben kann die Entscheidung der Vorinstanz keinen Bestand haben; sie ist aufzuheben. Die Sache ist nicht spruchreif.

12

a)

Nach den mit Verfahrensrügen nicht angegriffenen und damit den Senat bindenden Feststellungen des FG (vgl. § 118 Abs. 2 FGO) hat sich der Kläger im Streitjahr 1997 für gewisse Zeiträume eine Selbstnutzung der Ferienwohnung vorbehalten. Für dieses Jahr muss es deshalb schon aus diesem Grunde die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose überprüfen.

13

b)

Darüber hinaus ergibt sich aus den Feststellungen des FG nicht, ob es für die Streitjahre die "ortsübliche Vermietungszeit" der (Vergleichs-)Ferienwohnung(en) zutreffend ermittelt hat. Zur Vermietung der Ferienwohnung des Klägers hat das FG nur für die Streitjahre 1998 und 1999 Feststellungen getroffen. Die von ihm in Bezug genommenen Schreiben der zuständigen Gemeinde enthalten nur Aussagen über die Streitjahre 1997 bis 1999. Aus ihnen ergibt sich darüber hinaus nicht, dass die Vermietungszeit der als Vergleich herangezogenen Ferienwohnungen nach deren Vermietungstagen berechnet wurde. Die notwendigen Feststellungen muss das FG nachholen und dann nach den vom Senat entwickelten Grundsätzen entscheiden, ob auch für die Streitjahre 1998 bis 2000 eine Prognose erforderlich ist.

14

c)

Im Rahmen seiner erneuten Entscheidung muss das FG darüber hinaus die tatsächliche Verwendung des Darlehens prüfen, dessen Schuldzinsen in den Streitjahren im Zusammenhang mit der Ferienwohnung als Werbungskosten geltend gemacht worden sind; denn aus den ab dem Jahre 1995 vorliegenden Akten des FA ist ersichtlich, dass der Kläger zwar in den Jahren 1996 bis 2001, nicht aber im Jahre 1995 Schuldzinsen als Werbungskosten geltend gemacht hat. Darüber hinaus wird das FG zu prüfen haben, ob der Streitfall dem im Urteil des Senats vom 10. Mai 2007 IX R 7/07 entschiedenen Sachverhalt entspricht und deshalb die dortigen Grundsätze Anwendung finden müssen.

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